এডভোকেট খোরশেদ আলম :

জমির দলিলের রেজিষ্ট্রি খরচ

দেশে জমি ক্রয়-বিক্রয়ের দলিল রেজিষ্ট্্িরর খরচ বেড়ে যাওয়ায় কৃষি জমির ক্রেতা-বিক্রেতার দূর্ভোগ চরমে উঠেছে। অধিকাংশ ক্ষেত্রে জমির প্রকৃত বিক্রয় মূল্যের চেয়ে রেজিষ্ট্রি খরচ বেশী পরিশোধ করতে হচ্ছে। ফলে কৃষি জমির ক্রয় বিক্রয় স্থবির হয়ে গেছে। ক্রেতার অভাবে কৃষি জমির বিক্রেতারা বিপাকে পড়েছে। গ্রামাঞ্চলের সিংহভাগ লোকই দরিদ্র কৃষক। তাদের পর্যাপ্ত আয় রোজগার নেই। ছেলে মেয়ের উচ্চ শিক্ষার ব্যয় মিটানো, বিয়ে শাদী দেওয়া, গৃহ বন্ধন করা, রোগ শোকের চিকিৎসা করা, হজ্ব পালন করা, অর্থোপার্জনের জন্য ছেলেদের বিদেশ পাঠানো ইত্যাদি ব্যয় নির্বাহের জন্য টাকার একমাত্র উৎসই হল জমিজমা বিক্রয় করা। কিন্তু কৃষি জমির ক্রেতার অভাবে জমি বিক্রয় করতে না পেরে লোকজন উক্ত সব কাজে চরম অসুবিধায় পড়েছে। জমি ক্রয়
বিক্রয়ের দলিল রেজিষ্ট্রীর জন্য সরকারীভবে নির্ধারিত উচ্চ হারের “বাজার মূল্য” এ ভোগান্তির কারণ বলে মনে করা হচ্ছে।
বাজার মূল্য কি :

জমি ক্রয়-বিক্রয়ের দলিল রেজিষ্ট্রীকালে ষ্ট্যাম্প শুল্ক, রেজিষ্ট্রেশন ফি, উৎস কর, স্থানীয় সরকার কর ও অন্যান্য ফি পরিশোধ করতে হয়। সুতরাং জমি ক্রয়-বিক্রয়ের দলিল রেজিষ্ট্রেশন সরকারের রাজস্ব আয়ের একটি উল্লেখযোগ্য উৎস। এ রাজস্বের পরিমাণ, রেজিষ্ট্রীকৃত দলিলে লিপিকৃত মূল্য অনুসারে নির্ধারিত হয়। অর্থাৎ দলিলে লিপিকৃত মূল্য কম হলে পরিশোধযোগ্য রাজস্বের পরিমাণও কম এবং দলিলে লিপিকৃত মূল্য বেশী হলে, পরিশোধযোগ্য রাজস্বেও পরিমাণও বেশী। রাজস্ব আদায় বৃদ্ধির জন্য ২০০২ ইং সালে বিএনপি-জামাত জোট সরকার বাজার মূল্য নির্ধারণ বিধিমালা প্রবর্তন করেন। এ ব্যবস্থামতে প্রতি মৌজার, প্রতি শ্রেণীর (অর্থাৎ নাল/ভিটি/বাড়ি/পুকুর ইত্যাদি) জমির হস্তান্তর দলিলে মূল্য কত লিপি হবে তা প্রতি বৎসর কর্তৃপক্ষ নির্ধারণ করে দেন। কর্তৃপক্ষের নির্ধারিত এ মূল্যকে সম্পত্তির বাজার মূল্য বলা হয়।
বাজার মূল্যের প্রয়োগ কি রকম : এর প্রয়োগ এ রকম যে- জমির ক্রেতা-বিক্রেতা যত কম মূল্যেই জমি ক্রয়-বিক্রয় করুক না কেন – দলিলে কমপক্ষে কর্তৃপক্ষের নির্ধারিত মূল্য লিখতে হবে এবং সে মূল্য অনুসারে রাজস্ব পরিশোধ করতে হবে। নির্ধারিত বাজার মূল্যের চেয়ে বেশী মূল্যে জমি ক্রয় বিক্রয় হলে দলিলে বেশী মূল্য লিখা যাবে এবং লিপিকৃত মূল্য অনুসারে রাজস্ব পরিশোধ করতে হবে। এ ব্যবস্থায় এতই কড়াকড়ি আরোপ করা হয়েছে যে- কোন দলিল নির্ধারিত বাজার মূল্যের চেয়ে কম মূল্যে রেজিষ্ট্রি করা হলে, কম মূল্যের ঘাটতি রাজস্ব সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিষ্ট্রার হতে আদায়যোগ্য করে আইন করা হয়েছে ( রেজিঃ আইন ৬৩(২) ধারা)। সূতরাং কর্তৃপক্ষের নির্ধারিত বাজার মূল্যের চেয়ে কম মূল্য দলিলে লিখে, দলিলে রেজিষ্ট্রী করার কোন সুযোগ নেই।
নির্ধারিত বাজার মুল্য দ্বারা সৃষ্ট বৈষম্য ও ভোগান্তি কি রকম :

সারা বাংলাদেশ পৃথক পৃথক অনেক মৌজায় ভাগ করা আছে। মৌজা বলতে নিদির্ষ্ট একটি এলাকাকে বুঝায়। দেশের সমগ্র জমিও বিভিন্ন শ্রেণীতে বিভক্ত আছে। জমির শ্রেণী বলতে জমির রকম যেমন চাষী, নাল , বাড়ি, ভিটি, পাউন্ডি, খিলা ইত্যাদিকে বুধায় যা খতিয়ানে লেখা থাকে। বাজার মূল্য মৌজাওয়ারী এবং জমির শ্রেণী অনুযায়ী নির্ধারণ করা হয়। একটি মৌজার যেকোন শ্রেণীর জন্য যে বাজার মূল্য নির্ধারণ করা হয়, ঐ মৌজার ঐ শ্রেণীর সকল জমির দলিলের ক্ষেত্রে ঐ বাজার মূল্য প্রযোজ্য হয়। প্রত্যেকটি মৌজা এক একটি বৃহৎ এলাকা। প্রত্যেক মৌজায় কোন না কোন বাজার বা ষ্টোশন আছে। ঐ বাজারের বা ষ্টোশনের জমি লাভজনক বাণিজ্যিক কাজে ব্যবহার হয়। তাই ঐ জমির বাস্তব বিক্রয় মূল্য অতি উচ্চ। ঐরূপ জমির পরিমাণ সমগ্র মৌজার ১০% এরও কম। যেকোন মৌজার অবশিষ্ট ৯০% জমি শুধু মাত্র চাষযোগ্য নাল বা কৃষি জমি। ঐ জমির কানি (৪০শতকে এক কানি) প্রতি বার্ষিক আয় ৫,০০০/- টাকার অধিক নয়। ঐ জমির বাস্তব বিক্রয় মূল্যও অতিঅল্প । প্রান্তিক চাষীরা চাষবাসের জন্য ঐ কৃষি জমি ক্রয় করে থাকেন । উক্ত মতে দেশের সকল মৌজার উচ্চ মূল্যেও বাণিজ্যিক জমি যেমন আছে, তার চেয়ে অধিক পরিমাণ অতিঅল্প মূল্যের কৃষি জমিও আছে । একই মৌজার একই শ্রেণীর এরুপ উচ্চ মূল্যের ও নিম্ন মূল্যের জমির জন্য একই অংকের বাজার মূল্য নির্ধারণের ফলে গরীব ও প্রান্তিক কৃষকগণের ভোগান্তি বেড়ে গেছে। একটি বাস্তব উদাহরণ দেয়া যাক-কক্সবাজার জেলাধীন উখিয়া উপজেলার অর্ন্তগত রত্মাপালং মৌজা পূর্ব পশ্চিমে ৮ কি:মি: দীর্ঘ এবং উত্তর-দক্ষিণে ১/২ কি:মি: প্রস্থ। এ মৌজার সর্ব পশ্চিম প্রান্ত দিয়ে আরকান রোড নামক মহাসড়কটি মৌজাকে উত্তর দিক হতে ভেদ করে দক্ষিণ দিকে টেকনাফ চলে গেছে। উক্ত আরকান সড়ককে কেন্দ্র করে মহাসড়কের দুই পাশে কোটবাজার নামক বৃহৎ এক ষ্টেশন গড়ে উঠেছে যা সমগ্র উখিয়া উপজেলার শ্রেষ্ট বাণিজ্য কেন্দ্রে পরিণত হয়েছে। কোটবাজারের জমির এবং সংলগ্ন জমির বাস্তব বিক্রয় মূল্য প্রতিকানি (৪০শতকে এক কানি) ৩/৪ কোটি টাকা। মূল্যের এ উচ্চ হার কোটবাজারের চর্তুদিকে ৪/১ কি:মি: পর্যন্ত বিস্তৃত। এই এলাকা ব্যতীত সমগ্র মৌজার অবশিষ্ট জমি শুধুমাত্র ধান চাষের কৃষি জমি, যার বাস্তব বিক্রয় মূল্য প্রতিকানি ৩/৪ লক্ষ টাকা। এভাবে দেখা যায় যে, একই মৌজার একই শ্রেণীর জমির মধ্যে কিছু জমি প্রতিকানি ৩/৪ কোটি টাকা মূল্যের আছে এবং অবশিষ্ট সিংহ ভাগ জমি প্রতিকানি ৩/৪ লক্ষ টাকা মূল্যের আছে। কিন্তু মূল্যের দিক দিয়ে আকাশ-পাতাল ব্যবধানের সকল জমির জন্য ‘বাজার মূল্য’ প্রতিকানি ৩৩লক্ষ টাকা নির্ধারিত আছে। কেহ শুধুমাত্র ধান চাষোপযোগী এক কানি কৃষি/নাল জমি ৩/৪ লক্ষ টাকা মূল্যে ক্রয় করলে তাকে দলিলে ৩৩ লক্ষ টাকা মুল্য লিখতে হয় এবং ৩৩ লক্ষ টাকা রেজিষ্ট্রি ঐ জমির দলিল রেজিষ্ট্রির খরচ পরিশোধ করতে হয়। অপরদিকে কেহ কোটবাজারের বা তদসংলগ্ন স্থানের এক কানি জমি ৩./৪ কোটি টাকায় ক্রয় করলে তার দলিলেও ৩৩ লক্ষ টাকা মূল্য লিখলে এবং সে হারে রেজিষ্ট্রি খরচ পরিশোধ করলে চলে। এটিই হল সরস-নীরস একদর।
এ রকম পরিস্থিতিতে এখন আর কেহ কৃষি জমি কিনতে চায় না বা কিনতে পারে না ।
ফলে টাকার জন্য বিপদাপন্ন কৃষি জমির মালিক ক্রেতার অভাবে কৃষি জমি বেচতে পারে না। বিশেষভাবে উল্লেখ্য যে ,গ্রামের অল্প স্বল্প জমির মালিক প্রান্তিক কৃষকগণের হাতে জমানো টাকা প্রায়ই থাকে না। তাদের সন্তানের উচ্চ শিক্ষার ব্যায় নির্বাহ করা , বিয়ে শাদী দেওয়া,গৃহ নির্মাণকরা ,হজ্বে যাওয়া , ছেলেদেরকে অর্থোপার্জনের জন্য বিদেশ প্রেরণ করা ,কঠিন রোগের চিকিৎসা করা ইত্যাদি ব্যয় সামাল দেয়ার জন্য জমি বিক্রয় করাই তাদের একমাত্র সম্বল। কিন্তুু ক্রেতার অভাবে গ্রামের কৃষক জমি বিক্রয় করতে পারছে না। তাদের এই ভোগান্তির জন্য উচ্চ হারে নির্ধারিত বাজার মূল্যই দায়ী। এর কি কোন প্রতিকার করা যায় না?
সম্পত্তির বাজার মূল্য কিভাবে নির্ধারিত হয়ঃ- সম্পত্তির বাজার মূল্য নির্ধারণের জন্য সম্পত্তির বাজার মূল্য নির্ধারণ বিধিমালা ২০০২”বিগত ০১/০৭/২০০২ ইং তারিখে প্রণয়ন করা হয়। দেশের সব জমি নাল /খিলা /পাউন্ডি/ ভিটি/ বাড়ি/ পুকুর ইত্যাদি শ্রেণীতে বিভক্ত আছে। সকল খতিয়ানে উক্তরূপ শ্রেণীর বিবরণ উল্লেখ আছে। সকল মৌজার সকল শ্রেণীর জমির জন্য পৃথক পৃথক বাজার মূল্য প্রতি বছর সরকারিভাবে নির্ধারণ করা হয়। কোন মৌজার নির্দিষ্ট শ্রেণীর (মনেকরি নাল শ্রেণীর )জমির বাজার মূল্য নির্ধারণের জন্য এক বছরে ঐ মৌজায় যতটা দলিলে নাল শ্রেণীর জমি ক্রয় বিক্রয় হয়, ঐ সব দলিলের তথ্য নিয়ে ঐ সব দলিলের মোট মূল্য ও মোট জমির আলোকের শতক প্রতি গড় মূল্য নির্ণয় করা হয়। ঐ ভাবে নির্ণীত গড় মূল্যকে পরের বছর ঐ মৌজার ঐ শ্রেণীর জমির জন্য বাজার মূল্য হিসাবে নির্ধারণ করা হয়। বাজার মূল্য নির্ধারণ বিধিমালার এটাই নিয়ম ।
বাজার মূল্য নির্ধারণের গড় পড়তা সূত্রটি কতটুকু যুক্তিসঙ্গত: আগেই উল্লেখ করা হয়েছে যে ,রত্মা পালং মৌজার ১০% কোটবাজার এলাকার বাণিজ্যিক জমির মূল্য প্রতিকানি ৩/৪ কোটি টাকা এবং ঐ এলাকা বাদে উক্ত মৌজার অবশিষ্ট ৯০% কৃষি জমির মূল্য প্রতিকানি ৩/৪ লক্ষ টাকা। উভয় এলকার জমির জন্য গড় মূল্য সূত্র অনুসারে প্রতিকানির বাজার মূল্য ৩৩ লক্ষ টাকা নির্ধারণ করা হয়েছে।
গড় মূল্যে বৈষম্যটি নিম্নরূপ: বিশাল দেহের অধিকারি পেটুক প্রকৃতির একজন ধনী লোক এবং শীর্ণ দেহের ,খাদ্য অরুচিশীল একজন গরীব লোক এক সাথে খেতে বসল । তারা সাধ্যমত খেল। ধনী লোকটি খেয়ে ফেলল ১,০০০/- টাকার খাবার,আর গরীব লোকটি খেতে পারল ২০০/- টাকার খাবার। খাবারের মূল্য পরিশোধের সময় যদি বলা হয় যে উভয়ে একই টেবিলে পাশাপাশি বসে একসাথে খেয়েছে। সুতরাং খাবারের মূল্যও গড় মিলিয়ে দেয়া হোক। সেক্ষেত্রে উভয়ের জন্য গড় মূল্য হবে ৬০০/- টাকা। অর্থাৎ ধনী লোকটি ১০০০/- টাকার খাবার খেয়েও মূল্য দেবে ৬০০/- টাকা এবং গরীব লোকটি ২০০/- টাকার খাবার খেয়েও মূল্য দেবে ৬০০/- টাকা। এটাকে ন্যায় সঙ্গত বলা যায় কিভাবে? সুতরাং জমির বাজার মূল্য নির্ধারণে একই মৌজার উন্নত অনুন্নত সব জমির গড় মূল্যের সুত্রকে যুক্তিসঙ্গত বলা যায়কি? এখানেই শেষ নয়। জমি ক্রয়ের দলিলে প্রকৃত মূল্যের পরিবর্তে উর্ধহারে নির্ধারিত বাজার মূল্য লিখলে বেশীমাত্রায় বেজিঃ খরচ পরিশোধ করার পরেও ঐ জমির দলিলে আয়কর ফাইলে অন্তর্ভূক্ত করতে দলিলে মূল্যের উপর আয়কর প্রধানের এবং দূদক কর্মকর্তা ঠেঙ্গানি খাওয়ার ঝামেলা তো তোলাই থাকল।
বাজার মূল্য নিয়ে উদ্ভুত ভোগান্তি নিরসনের জন্য নিম্নে বর্ণিত ব্যবস্থা বিবেচনা করা যেতে পারেঃ-
১। গড় মূল্য সূত্রের মাধ্যমে বর্তমানে যে সকল মৌজার বাজার মূল্য অসহনীয় মাত্রায় পৌছেছে সে সকল মৌজার বাজার মূল্য যৌক্তিক পর্যায়ে কমিয়ে আনা;
২। যে সকল মৌজায় সাধারণ মূল্যের জমির পাশাপাশি অতি উচ্চ মূল্যের জমি আছে মৌজার মধ্যে সে সকল এলাকা পৃথক করা এবং উচ্চ মূল্যেও এলাকা ও কম মূল্যের এলাকার জন্য পৃথকভাবে বাজার মূল্য নির্ধারণ করা;
৩। বাজার মূল্য নির্ধারণের জন্য বর্তমানে প্রচলিত গড় মূল্যের ভিত্তিতে বাজার মূল্য নির্ধারণের অলঙ্গণীয় বিধি বাতিল করা;
৪। প্রত্যেক মৌজার জন্য একবার বাজার মূল্য নির্ধারণের পর কয় বছর অন্তর শতকরা কতভাগ বাজার মূল্য বৃদ্ধি করা হবে সে সম্পর্কে যৌক্তিক সিদ্ধান্ত গ্রহণ করা; অথবা
৫। বাজার মূল্য নির্ধারণ কমিটিতে সরকারী কর্মকর্তাগণের পাশাপাশি তৃণমূল পর্যায়ের জনপ্রতিনিধি (যেমন ইউনিয়ন পরিষদের চেয়ারম্যান) কে অন্তর্ভূক্ত রেখে মৌজার বা ইউনিয়নের বাস্তব অবস্থার নিরিখে বাজার মূল্য নির্ধারণের ক্ষমতা কমিটিকে প্রধান করা অথবা
৬। বাজার মূল্য নির্ধারণের বিষয়ে বাধ্যবাদকতা অপসারণ করে বিষয়াটি বাজারের উপর ছেড়ে দেওয়া।
কোন মৌজার নির্ধারিত বাজার মূল্য অতিমাত্রায় কম বা বেশী হলে তা সংশোধন করার ক্ষমতা মহাপরিদর্শক নিবন্ধনের আছে। ঐ ক্ষমতা সরকারের নিকটও সংরক্ষিত রাখা হয়েছে। কিন্তু এ বিষয়ে মহাপরিদর্শক নিবন্ধন কিংবা সরকার তো সকলের কথা শুরবেন না। এ বিষয়ে উপযুক্ত ব্যক্তিগণ মহাপরিদর্শক নিবন্ধন কিংবা সরকারের দৃষ্টি আকর্ষণ করলে উদ্ভুত সমস্যার সমাধান হতে পারে।

লেখক- এডভোকেট খোরশেদ আলম
জেলা আইনজীবী সমিতি, কক্সবাজার।
মোবাইল-০১৮১৯৯৪৮০৮৫